北京金融犯罪律师

        英国的土地征用制度可追朔到19世纪中叶，由于铁路、船运等基础设施的建设需要大量征地，政府开始通过立法对征地活动进行管理。经过一个半多世纪的发展，目前已经形成了比较完善的征地管理制度。

    一、土地征用的法律依据和土地征用目的

    在英国，土地征用的常用术语是土地的强制性购买(compulsory purchase)，其主要的法律依据是：1845年颁布的《土地条款统一法》(The Land Clauses Consolidation Act 1845)、1961年的土地补偿法(The Land Compensation Act 1961)、1965年的《强制购买法》(The Compulsory Purchase Act1965)、1973年的土地补偿法(The Land Compensation Act 1973)、1981年的《土地取得法》(The Acquisition of Land Act 1981)、1990年的《城乡规划法》的第四部分(part IX of the Town and Country PlanningAct 1990)、1991年的规划和补偿法(Planning and Compensation Act 1991)、1992年颁布的《交通与工程法》(The Transport and Works Act 1992)、2004年规划与强制性购买法(Planning and Compulsory Purchase Act 2004)。

    英国的土地征用的目的也强调是为了公共利益，但它并没有公共利益用地的目录，而且没有通过强制购买征地必须是为了狭义的公共利益即直接的公共使用的限制。土地的强制购买权是由法律赋予一定的征地机构来实现的。但值得注意的是，强制购买权并不仅仅局限于公共部门，英国的法律并没有将私人用途排除在强制购买之外。英国的大部分公用事业已经私有化，根据1992年颁布的《交通与工程法》(The Transport and Works Act 1992)(此前是通过临时法令的方式)，这些私有的公用事业公司可以通过强制购买取得土地来进行铁路交通和其他公用事业建设。根据城乡规划法，英国地方当局可以通过强制购买的方式取得土地进行城市开发，而土地的用途并不仅仅限于公共利益，而是可以用于私人用途如商业中心，也可以在取得土地以后转由私人开发商进行开发。在1990年修订的《城乡规划法》中明确规定，强制购买土地除了用于公共利益之外，也可以是为了适应地区规划的要求或者确保土地的最经济有效的利用。在2004年颁布的《规划和强制购买法》中，对于地方当局通过强制购买实施城市开发的目的的规定更加具有弹性，只要符合下列要求，地方当局就可实施强制购买：促进或者改善该地区的经济福利，促进或者改善该地区的社会福利，促进或者改善该地区的环境福利。

    二、土地征用机构和土地征用程序

    在英国并没有一个具有强制购买权的机构或部门的统一目录。从实际操作来看，具有强制购买权的征地机构包括政府部门和大多数政府机构、地方政府、具有法定义务的团体、受限制的团体和通过临时法令取得强制购买权的其他团体,包括由法律确定的各项公共事业实施主体，如供水公司、新城镇开发公司等单位。中央政府通常在重大的基础设施项目上使用这种强制征地的权力, 但这种权力需要议会通过。

    土地征用的程序大致可分为以下几个阶段：1) 请求取得土地的政府各部、地方政府或其他征地者向当地征地主管机构(苏格兰设有土地征用局)提出土地征用的申请;2)征地者必须用一张相关的地图描述所要求得到的土地，至少在一份地方报纸上发布征用通告，并且要求持续两周。同时根据征用法令，给所有与计划征用的土地有关的土地所有人、租户和居住者送达通告。3)征用申请的审批，政府主管机构收到相关文件以后，要征询土地产权人的意见;如果土地产权人对于征地有异议，审批部门需要任命听证员举行公开听证会，并根据听证报告作出征地与否的决定;如果征地申请获批，主管部门发布征地令(强制购买令(compulsory purchase order))，对征地令的有效性有异议者可以诉诸法院裁决。4)补偿的议定或裁决，征地者与土地所有者及相关利益人达成补偿协议，或由土地法庭作出裁决;5)让与合同的订立和补偿的支付。6)征地者进入土地。

    三、土地征用补偿

    英国有关法律规定，所有的土地所有人、承租人和占用者当其土地被征用时都有得到补偿的权利。补偿费的确定既可以通过征地当局和所有的当事人两者之间达成的一致意见，又可以采用土地裁判所评估裁定的补偿费。

    英国对土地征用的补偿作了较详尽的规定，包括土地征用补偿原则、补偿范围和标准、土地征用补偿的估价日期、补偿支付与安置、补偿争议的处理等。

    1.土地征用补偿原则

    ①土地征用补偿以市价为基础，即以愿意买者与愿意卖者之市价为补偿的基础，②补偿以相等为原则，损害以恢复原状为原则。③不因为被征购土地的特殊用途而给当事人以价格补贴。④如果土地的目前使用有违反公众利益或违反法律的情形，由此发生的收益在征购价格中也不予考虑。⑤在特别情形下，土地裁判所会不考虑市场价格，而考虑一个“重置等价”。例如，一座教堂，如果按市场价出售，所有者所获得的款项难以在另外的地方建立一座同样的教堂。这个时候，土地征用局只能考虑教堂的重置费用了。⑥考虑打搅补偿。

    2.土地征用补偿的范围和标准

    ①土地(包括建筑物)的补偿，其标准是以被征用的土地所有者在公开土地市场能得到的出售价格为计算标准的;如果有些土地在征用之前因要转为公用事业开发地，而造成的地价上涨，原则上补偿价格不包括这一部分。但是，某些合理的上涨可以考虑。假如一块特定的土地由于缺少市场卖不出去，不能确定它的市价，则补偿费可以参照相当的地块给予占有者的合理成本确定。在一定条件下，根据没有被征地的地价的折旧确定补偿费也可以是有效的。②残余地的分割或损害补偿，其标准为市场的贬值价格。例如一整块土地，只征用了一部分，而征用的结果给其余土地的价值造成了损害，那么，土地征用价格应该包含对这种损害的补偿;③租赁权损失补偿，其标准为契约未到期的价值及因征用而引起的损害。例如征购租期不满一年或逐年续租的土地，若承租者因征地而在到期前或到期时放弃租赁，可以获得损失赔偿。前者包括：隔绝，干扰，后续承租者的补偿(承租者有权得到新来承租者对其未尽利用价值的补偿，如正在生长的作物等)等;后者除了获得上述补偿外，还有租期未满的利益损失等。④迁移费、经营损失等干扰的补偿。假如一个人在一块农业用地上至少经营了三年，而由于征地失去这种经营权，则他有权要求得到额外经营损失费，条件是他如果在英国境内在三年期限内开始经营另一块农业单元。⑤无土地征收情况下的补偿。因征地而使周边土地(无土地征收情况下)受到的侵害也需补偿，分为两种情况：一是征地及建设中导致临近土地权益的损害，针对征地和建设造成周围土地的损害或贬值，补偿金额为土地价值的减少，估价日期为损害发生之日。二是公共设施运营中对周围土地的侵害，针对征地后建成的公共设施在利用中对周边土地造成的有害影响，如噪音、人造光等，侵权日期为初次使用的日期，估价日期为申请补偿之日。⑥其他必要费用支出的补偿(如律师或专家的代理费用、权利维护费用等)。

    3.补偿的估价日期

    土地征用机关在行使土地征用权时，应通知被征用土地的所有权人及其他权利人，但其取得土地往往会在通知后的几个月或更长时间，在地价上涨的情况下，土地征用补偿的估价日期成为十分关键的议题。英国土地征用评估准则规定，假如当事人双方所同意协商补偿金额，则以土地征用通知日期为估价日期。假如土地征用补偿争议上诉时，则以土地裁判所听证的最后一日为估价日期。

    4.补偿支付与安置

    补偿支付包括征地补偿费用支付以及损失支付。

    (1)征地补偿支付。针对土地的价值、隔绝或有害影响、干扰以及相关费用的补偿支付。征地补偿可在征地机关占有土地前后支付。当事人有权要求先期支付，由征地机关在申请之日起3 个月内支付，先期支付的价值一般为补偿金额的90% 。

    (2)损失支付。损失支付针对征地对居住年满一