北京金融犯罪律师

土地金融，作为房地产融资链条第一环，被视为房地产业的暴利根源，也因其纠缠了地方政府、开发商和银行等各方的相关利益，而使这场对市场不规范行为和矛盾关系的调控与梳理显得尤为引人注目。　　　　 农用地转建设用地催生了一批批“地王”，某些地方土地储备机构还在出面倒腾土地抵押贷款，随意变更用地性质；相应的，中央调控的攻坚之战也在打响：土地出让金的追缴与制度重构正在酝酿，土地储备融资有望规范，单一的土地批租制度也在受到一些学者的置疑……　　　　 可以预见，一场围绕着土地这一民之根本的楼市“分类调控风”正在加紧袭来。　　　　 市场：违规卖地，暴利根源　　　　 违规卖地换钱，表面上的理解，是一些地方政府从土地出让方式的各环节入手，设计能够在自己手中提升土地价值的做法。　　　　 第一环节，农用地转建设用地　　　　一位土地专家举例，一块农用地以5万元/亩的成本征用，但出让时可能达到每亩百万元以上，增幅近20倍。以极低价格收地，再以高价通过招拍挂方式出让，甚至联手开发商，直接“以租代征”，省去出让成本，是目前一些地方政府和开发商获得土地暴利的重要手法之一。　　　　 尽管之前有国土资源部高层人士表示，由于土地出让的大部分收益都用于征用以及动拆迁安置，即使收上来的收入也有一部分投入到城市建设。但从招拍挂价格的一路走高，“地王”标的金额的一次次刷新可以看出，地价上升快速至少是房价走高的原因之一。　　　　 第二环节，土地出让的“双保险”　　　　 征收上来的土地需要先由一级开发商完成“七通一平”等以熟地出让，这是目前土地开发的趋势之一。而一级开发商有时就是地方政府全资组建的土地储备机构。然而，最大的金融风险也正出自土地储备环节。　　　　 专家称，土地储备中心作为政府部分职权的代理机构，并不拥有土地使用权。但一些地方土地储备机构却将收购、收回的土地办理了以土地收购储备中心为使用者的土地使用权证，到银行办理抵押贷款。由于其特殊的地方政府担保背景，各银行都倍加青睐，成为“双保险”。　　　　 尽管，从去年开始，央行、银监会等相关部门已经多次提醒，地方政府的担保并不受法律保护，但是却遭到大部分银行的拒绝。“除了地方政府的财政担保，我们不相信其它的凭证。”上述北京一家银行人士称。